法拍房优先购买权是什么意思？-哪些人有法拍房优先购买权-如何应对法拍房优先购买权

在购买法拍房的时候很多人都会遇到法拍房优先购买权的情况，那么什么是法拍房优先购买权呢，哪些人才会有法拍房优先购买权呢，我们在购买法拍房的时候遇到法拍房优先购买权的如何应对呢，下面详细文为您介绍。

一、司法拍卖房产的过程中哪些人能够获得拍卖房产的优先购买权

1、租客：被执行人（业主）在房产拍卖以前把房子出租给了租客，租客在执行的过程中是实际占有使用该房产的，租客可以向法院申请优先购买权。

2、共有权人:如果拍卖的房产是一个完整产权的一部分份额，另外持有房产份额的人可以申请优先购买权。例如：如果房产是两个房产证打通的双拼房，法院只拍卖其中一套房产，另一套房产的产权人也可以向法院申请优先购买权。

需要注意的是，大部分法官在执行房产拍卖的时候，租客来申请优先购买权比申请租约公示更简单。很多时候公告有公示租客的优先购买权，但是对租客提供的租约的公告是非常的审慎。

这是因为从司法执行效率来考虑，如果真实占有房产的人最后能顺利拍中房产，那么在买家付完全款后整个执行流程就基本终结了，因为租客本来占有房产，不会再出现房产无法交付买家的问题。但是因为买卖不破租赁的原则，如果一份租约被法院认可，那么是会对房产的拍卖价格造成重大影响的。所以执行局对待租约的态度都是只公示，不认可。拍中后买家对租约有异议可以另行提起诉讼。

二、如果是租客或共有权人如何在拍卖过程中实现优先购买权呢

首先要留意法院的公告，一般在房产上到网络平台拍卖前1-2个月左右，执行局是一定要到拍卖的房产门口张贴公告的，公告里就会写明如果有租约和优先购买权的申请需求，可以向执行法院提供材料申请，一般就是写一份申请书阐明事实，然后提供证明材料，比如租赁合同，共有权房产证，居住证明等。优先购买权的申请一般需要在房产拍卖结束前5个工作日向法院执行局提出。

如果通过了申请，就会在公告里面公示优先购买权人的姓名和获得优先购买权的理由。

优先购买权人在出价的优势上并不大，对于其他竞拍者来说，优先购买权人只有一手的优势。也就是优先购买权人有出跟别人同样的价格的权利，如果两个最高出价人的价格相同，那就由优先购买权人得标。

优先购买权人最大的作用还是针对普通竞买者心理上的威慑。毕竟优先购买权人大概率会是现在这套房产的实际占有人。

三、一般竞拍人在遇到优先购买权人该如何应对呢

对于一般竞买人遇到优先购买权人的情况就要特别小心了。首先如果优先购买权人是租客，那么也就意味着公告上肯定会公示租约的信息。这个时候我们就要详细调查租约的内容了。租约是什么时候签订的:抵押前还是抵押后、查封前还是查封后、如果是抵押以后的，有没有抵押权人的同意出租函、租约是否备案、租金是多少、有没有明显低于市场价、租金交付的方式、这些都是我们要提前调查清楚并计算清楚成本的问题。

但是只要有租约，我们就要清楚，如果拍中该房产后就无法直接收房了。只能是通过与租客协商或者到法院另外诉讼来解决问题。这些都会产生成本。上一段对于租约具体细节的调查将决定拍中后解决问题的成本。

如果遇到的优先购买权是因为共有产权人而获得的情况。我们还要区分共有权是哪一种，如果是50%份额并且占有该房产的情况，我都是直接告诉客户朋友认输，因为如果我们拍中了，成本无限高，对方拍中了成本无限低，这个竞争不是一个维度的。如果是双拼房，还要区分是否能分割的双拼，不能分割的也直接放弃躺平。如果是能够分割的还可以竞争一把，价格足够低也可以参与。